Da almeno un decennio i proprietari preferiscono affittare a brevi periodi ai turisti, e questo comporta per i residenti un impossibilità di trovare un appartamento in affitto nei centri storici nelle principali città d’arte, costringendoli a spostarsi nelle periferie.
Il boom degli affitti brevi
Il vantaggio degli affitti brevi per i proprietari è un maggiore incasso su base mensile e senza i vincoli di un contratto tradizionale, anche se rimangono a loro carico i costi delle utenze e la tassa sui rifiuti. Se nel 2011 gli annunci extra-alberghieri non superavano le 20 mila unità, nel 2023 sono saliti a 700 mila, per un fatturato che si aggira sui 10-11 miliardi di euro. In questo mercato l’Italia è la terza piazza, dopo Stati Uniti e Francia.
I contratti per gli affitti breve sono stipulati generalmente dalle stesse piattaforme (Airbnb, Booking, VRBO) che pubblicando gli annunci fanno incontrare domanda e offerta. Per la prestazione si trattengono una percentuale sull’affitto che oscilla tra il 14 e il 18%.
Tassa di soggiorno, cedolare secca ed evasione fiscale
Tutti i gestori di appartamenti per ogni ospite che accoglie all’interno del suo appartamento, deve:
- far pagare la tassa di soggiorno
- comunicare alla questura competente i dati degli affittuari
I privati che amministrano fino a quattro appartamenti possono usufruire del regime della cedolare secca e tutti, piattaforme e gestori professionali, devono applicare una ritenuta d’acconto del 21%. Per quel che riguarda i privati a marzo scorso, durante un’audizione in Senato, Federalberghi, che da anni accusa le piattaforme digitali di concorrenza sleale, ha denunciato come lo Stato nel 2022 abbia recuperato dalla cedolare secca sugli affitti brevi appena 80 milioni di euro.
Secondo Marco Celani, presidente del Centro Studi Aigab che raccoglie i principali gestori professionali del settore, già oggi le finanze pubbliche dovrebbero essere in grado di raccogliere circa 1 miliardo di euro dalla cedolare secca.
Le città turistiche italiane
Il movimento “Alta tensione abitativa” e lo studio del professor Celata dell’Università La Sapienza hanno analizzato l’aumento degli affitti brevi che ha causato un espansione dei costi delle locazioni e una riduzione della disponibilità di abitazioni affittate per i tradizionali 4 anni. Ciò ha spinto verso le periferie residenti e studenti. A Roma, la popolazione residente è diminuita nelle zone del centro storico e di Trastevere, dove si concentra la maggioranza delle abitazioni in affitto breve, e cresciuta in periferia.
In base ai dati Aridna di aprile 2023 possiamo notare l’aumento delle abitazioni per gli affitti brevi:
- Milano erano 17.319 abitazioni, ora il 63% sono affittate a 180€/notte.
- Roma erano 19.777 abitazioni, ora l’88% sono affitatte a 190€/notte.
- Firenze l’87% degli appartamenti è affittato a 192€/notte;
- Napoli il 77% degli appartamenti è affittato a 120€/notte;
- Torino il 65% degli appartamenti è affittato a 98€/notte;
- Bologna il 75% degli appartamenti è affittato a 128€/notte;
- Verona il 67% degli appartamenti è affittato a 163€/notte.
- Venezia è la più costosa: 7.203 abitazioni, affittate l’83% a 212€/notte.
Prezzi +30% in tutte le città, +50% a Venezia e Roma, +60% a Firenze e Napoli rispetto al 2019.
I sindaci di 13 città italiane tra cui Roma, Milano, Napoli, Torino, Trieste, Padova, hanno infatti chiesto una legge nazionale che regolamenti il mercato degli affitti brevi. Nell’elenco non figura Venezia che già oggi può limitare il numero di immobili in affitto attraverso le piattaforme digitali.
Cosa accade in Europa
In molte città europee sono state imposte alcune misure di regolamentazione per gli affitti brevi particolarmente ricorrenti e rilevanti, tra cui:
- Time cap, ovvero il tetto massimo di giorni di affitto all’anno.
Per Amsterdam il soggiorno breve è limitato da un minimo di 7 giorni e un massimo di 30;
Per Copenaghen il soggiorno breve è limitato da un minimo di 7 giorni e un massimo di 70;
Per Londra e Berlino il soggiorno breve è limitato da un minimo di 7 giorni e un massimo di 90;
Per Bruxelles il soggiorno breve è limitato da un minimo di 7 giorni e un massimo di 120; - Autorizzazione dei condomini ad Amsterdam, Barcellona, Parigi, Vienna, Bruxelles, Madrid.
- Zonizzazione, ovvero il divieto di affitti brevi in alcuni quartieri, sono previste multe salatissime per chi sgarra. A Parigi Airbnb è stata condannata nel 2021 a pagare 8 milioni di euro al Comune per aver pubblicato sulla piattaforma mille annunci di locazioni non registrate.
L’intervento del governo italiano
Il Ministero del Turismo guidato da Daniela Santanchè ha realizzato un disegno di legge per dare nuove regole al settore degli affitti brevi. Il tentativo è quello da un lato di proteggere il settore alberghiero e dall’altro di aiutare i sindaci e le città più turistiche a controllare meglio il flusso turistico.
Il disegno di legge del Ministero del Turismo impone alcune limitazioni, tra cui la permanenza minima di due notti che farà così dirottare quella fetta di mercato che cerca alloggi per una sola notte, sulle strutture alberghiere. Inoltre chi affitta più di 4 appartamenti dovrà presentare una comunicazione di inizio attività per una categoria economica specifica di locazione turistica. Un altro punto importante è l’introduzione di un codice identificativo nazionale da inserire nei portali web come Airbnb e Booking ma anche sulla porta di casa. In assenza del codice la sanzione prevista è tra i 3 mila e i 5 mila euro. Questo codice nazionale andrà a sostituire quello regionale e aumenterà la trasparenza, senza il codice non si potrà mettere l’annuncio su Airbnb. Il codice sarà obbligatorio anche per le agenzie turistiche online. La misura del soggiorno minimo di due notti è rivolta ai comuni ad alta densità turistica oltre che nei centri storici delle 14 città Metropolitane. Sono esclusi i comuni sotto i 5 mila abitanti e i nuclei familiari composti da un genitore e tre figli.